(文/孙梅欣 编辑/张广凯）
太古地产近期公布的2025年财报显示，这家香港知名的商业地产商，终于扭转了早前一年营收和利润双双下滑的局面，核心经营数据呈现较大幅度增长。
其中，太古地产在内地市场的表现为整体业绩“立大功”，上海兴业太古汇的LV巨轮更是让业绩“叫好又叫座”。
财报显示，去年太古地产期内营收达到160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本利润为86.2亿港元，同比增长27%，均为公司过去3年来最大涨幅。
太古地产有限公司主席白德利在报告中称，公司推行的资本流转策略以及资本管理、资产负债表，以及香港和内地零售表现改善使得公司业务得以持续发展。
尽管整体财务表现向好，但深入分析太古地产业绩后可以发现，不同业务板块的增长与下滑趋势并存。传统写字楼租金的优势正在被削弱，但体验式零售商业体所带来的租金和零售收入，正成为显著的增长点。
实际上，这家老牌香港地产商过去几年的成绩单，某种程度上反映了国内地产企业未来的趋势：不同业态的地产资产在不同时期表现各有消长，只有通过多元组合，才有可能对整体业绩进行支撑。
上海豪宅带动物业交易收入增长23倍
相较于内地房企，拥有英资背景的太古地产具备典型的港资房企特征：持有大量具备租赁和投资价值的物业，以租金和投资收益作为公司的主要收入来源。
这样的特征保证了地产商每年都有较为稳定的、具有流动性的收益，整体收入较为稳定，但由于用于销售的物业较少，因此整体收入增幅不会有大幅度的跨步。
从太古地产2025年的业绩来看，各类物业带来的租赁收入，依然是收入的核心来源，整体租金收入金额达到130.14亿港元，在总收入中的比例达到81.13%，是名副其实的“压舱石”。
然而，去年这部分核心收入，较上一年实际有所下降，130.14亿港元的租金收入较2024年同比有近3.26%的下滑。
同时，77.12亿港元的营业利润较2024年是产生了6.52%的同比降幅。因此，太古地产去年的核心业务租金收入，实际上有所下滑。
在这样的背景下，整体收入和股东应占基本利润仍然出现上涨，主要来自于公司并不“常规”的物业买卖收入，即项目销售带来的拉动。
财报显示，太古地产去年的物业买卖收入金额为21.1亿港元，较2024年的0.88亿港元有近23倍的增长，同比增幅达到2297%。虽然销售金额绝对值在行业内并不算高，但在太古地产去年的收入中，则提供了13.15%的占比，已是近年来物业买卖收入占比的较高水平。
同时，物业买卖带来的营业利润也达到4.97亿港元，相较于上年1.78亿港元亏损的表现，有明显改善。
这其中贡献最大的，正是太古地产从2024年就在上海陆家嘴出售的太古高端住宅太古源源邸项目。这个由太古地产和陆家嘴集团合作开发、被视为“陆家嘴孤品豪宅”的项目，平均售价超过17万元/平方米，吸引了国内最具消费实力的一批购房者，并在一次次的开盘中，创下令市场惊讶的销售额。
根据公开信息，2025年9月，太古源源邸第三批房源开盘时，79套房源销售出36亿元的金额。今年1月初第四次开盘首日，48套售出房源实现销售额26.4亿元。
根据太古地产财报中的数据，这个项目从2024年上市售卖以来，4次开盘卖出去175套房。虽然房源数量并不多，但已经带来了合计117亿元的销售金额。
除了住宅销售之外，太古地产的物业买卖还覆盖了全球市场的物业资产，包括去年出清的美国迈阿密Brickell City Centre购物中心及两块相邻土地、香港青衣工厦及港岛东中心43楼楼层等非核心资产。
加上2025年酒店业务带来的9.17亿港元收入，共同构成了太古地产2025年财报中的“基本盘”。
内地零售现“高光”，已投入460亿港元
事实上，不仅内地住宅收入销售在2025年业绩中表现亮眼，内地零售物业在整体的租金收入中，也有着抢眼的表现。
在公司去年四季度的业绩中，上海兴业太古汇零售额业绩的爆发，就被单拎出来作为讲述。路易威登（LV）在去年6月在兴业太古汇开启的地标项目“路易号”，推动该项目出租率从原先的体系内“垫底”水平提升至96%，销售额增幅更达到了49.6%，实行在体系内的逆袭。
全年财报再度强调了“路易号”对零售业务的正向影响，同时，包括北京三里屯太古里等多个内地项目的租户优化，也使得内地项目的零售额出现明显上升。
财报提到，2025年太古地产在内地商场的零售销售额（不包括汽车零售商）较上年上升了7%，较2019年高出了65%；具体到北京太古里、颐堤港、成都太古里、广州太古里、上海兴业太古汇等各项目，零售额也有3%到50%不同比例的上升。
零售额增长和零售物业的租金收入正相关。财报显示，去年太古在内地零售物业租金的收入为46.28亿港元，同比上升3%；应占租金收入总额达到53.53亿港元，同比上升2%。
这也是太古去年各类物业投资租金收入中，少数还在增长的部分。太古整体的零售物业租金收入是71.93亿港元，同比有2.6%的下滑。除了内地之外，太古在香港和美国均有零售物业项目，但美国项目在去年已经被出售。因此，内地零售物业的增长，有效对冲了其他区域的下滑。
基于这样的表现，太古地产对内地市场也颇具信心，其中最直接的是资金的投入。
财报提到，太古地产在2022年宣布计划在内地和香港市场投资1000亿港元的计划，到今年3月，已经在内地市场计划投放460亿港元，而香港市场目前则是110亿港元，另外还有100亿港元用于投向两地的住宅物业销售部分。
具体到消费端能看到的变化，一方面是各地店铺的品牌阵容优化和商业空间的焕新，另一方面是即将有数个新的购物中心准备开业。
在品牌优化方面，除了兴业太古汇的“路易号”，还有北京太古里北区迪奥之家、路易威登之家等一众奢侈品牌旗舰店的进场，以及南区引进TOTEME、HELLY HANSEN等品牌的首店，西区全球首家ACG品牌门店进驻等举措。成都太古汇有59个品牌的引入和升级，广州太古汇也有Acne Studios、娇兰Guerlain、赫莲娜Helena Rubinstein、汤姆福特Tom Ford等品牌的进场。
在待开业项目方面，广州太古汇扩建项目是行业关注的重点，其中二期项目计划在2026年落成，而三期项目也计划在2027年底竣工。
另外，内地首个太古坊项目北京太古坊，计划将在今年年底分阶段开业；太古地产和中国中免合作开发的三亚太古里项目，预计也将在今年开业；上海陆家嘴太古源商业项目部分，计划会在2027年分阶段开业。
太古地产管理层在业绩会上也提到，今年前两个月的内地零售项目销售额已经有两位数的增长，奢侈品牌和国内新兴品牌的突出表现，使得租金和零售额都得以改善，内地零售项目还是以增长为核心。由此可见，在零售市场感受到“甜头”的太古地产，将继续在内地市场加码布局，持续发力。
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